אחוז מימון: הבנק למשכנתאות בישראל פועלים על פי הנחיות המפקח על הבנקים בבנק ישראל. על פי הנחיות אלו נקבעים אחוזי המימון שהבנקים יכולים לממן ברכישת נכס באמצעות משכנתא. כיום הבנקים נוהגים לממן 60-70% משווי הנכס אולם ישנן אינדיקציות המעידות על הורדת אחוז המימון המקסימלי ל 50% דבר שידרוש העמדת הון עצמי גבוה יותר מהלווה. השפעה נוספת שתהיה להורדת אחוז המימון הניתן על ידי הבנקים למשכנתאות תהיה הירידה ביכולתם של נוטלי משכנתאות להתמנף ברכישת דירות להשקעה ואמורה להוביל לירידת הביקוש לדירות ואיתו ירידת המחירים.

אינפלציה: מונח כלכלי המתאר את שיעור עליית המחירים במדינה. ככל שהאינפלציה עולה ערכו הריאלי של הכסף שבידי הציבור ומשכורתו נשחקים. היעד שהציבה הממשלה לנגיד בנק ישראל היא לשמור על האינפלציה השנתית בטווח שבין 1% ל 3%. לחצ/י כאן לצפייה בגרף המציג את ריבית בנק ישראל, האינפלציה בפועל והאינפלציה החזוייה.

לקבלת ייעוץ משכנתא פרטני עם הגורו נא למלא פרטים:

 

אישור הלוואה / אישור עקרוני: כאשר תגשו לבנק על מנת לקבל הצעת מחיר, הפקיד יציע לכם להגיש מסמכים שונים על מנת להתחיל ולהניע את תהליך אישור ההלוואה. כאשר תחליטו על המסלולים המיועדים, הסכומים ותסכמו עם הפקיד על תנאי המשכנתא, תדרשו להעביר לבנק מסמכים רבים ובהם גם: נסח טאבו (בשלב זה ניתן להסתפק בצילום ואין צורך בנסח מקורי), 3 תלושי משכורת של כל אחד מהלווים, חוזה רכישת הנכס, צילומי ת"ז, דפי חשבון עו"ש של שלושת החודשים האחרונים ועוד. הפקיד יעבור את הניירת הנ"ל בצירוף עם בקשת אישור משכנתא לגורמים המאשרים מתן הלוואות בבנק. תהליך זה אורך מספר ימים ומרגע קבלת האישור העקרוני, תנאי המשכנתא שסוכמו ישמרו לכם במשך מספר ימים (גם אם יחולו שינויים בתנאים הקיימים השוק כגון שינויי ריבית, אחוזי מימון וכדומה). חשוב לציין כי האישור העקרוני איננו מחייב את הלקוח לקחת את המשכנתא באותו הבנק שאישר עקרונית את הבקשה ואינו כרוך בתשלום. ניתן להגיש בקשות לאישור למספר בנקים במקביל.

בטוחה: כאשר אנו מעמידים לטובת הבטחת תשלום הלוואה (או משכנתא) נכס כבטחון הוא נקרא בטוחה.

בנק למשכנתאות: בנק ייעודי אשר עיסוקו העיקרי הינו מתן הלוואות דיור הכרוכות בשעבוד הנכס קרי, משכנתא. במדינת ישראל פועלים כיום 12 בנקים המעניקים משכנתאות:

בנק לאומי למשכנתאות (נתח שוק של 26%)
בנק משכן (מקבוצת בנק הפועלים עם נתח שוק של 21.3%)
בנק אדנים
בנק איגוד (נתח שוק של 3.4%)
בנק דיסקונט למשכנתאות (נתח שוק של 8.6%)
בנק ירושלים (נתח שוק של 3.5%)
בנק כרמל
בנק מרכנתיל דיסקונט
בנק עצמאות
בנק פועלי אגודת ישראל
בנק בינלאומי למשכנתאות (נתח שוק של 6.8%)

בנק טפחות (מקבוצת בנק המזרחי עם נתח שוק של 30.3%)
בנק טפחות מחזיק כיום בנתח השוק הגדול ביותר בתחום המשכנתאות מבין כל הבנקים.חשוב לציין, כי כל לקוח יכול לקבל את המשכנתא בכל אחד מהבנקים (בכפוף לתנאי ושיקולי הבנק) ללא קשר לבנק בו מנהל הלקוח את חשבון העו"ש שלו. חלק מהבנקים מציעים מסלולים ייחודיים להם אשר אינם זמינים בבנקים אחרי ועשויים להקשות בכך על יכולתך להשוות בין ההצעות השונות.

גוש / חלקה: הקידוד הניתן לכל תא שטח. כל גוש מחולק למספר חלקות ובבתים משותפים כל חלקה מחולקת לתת חלקה. כל תת חלקה בבניין משותף מייצגת יחידת דיור, בבתים פרטיים אין בד"כ תתי חלקות וגוש והחלקה לבדם מייצגים את הקוד של יחידת הדיור. לחצ/י כאן למציאת גוש / חלקה על פי כתובת ולהיפך.

לקבלת ייעוץ משכנתא פרטני עם הגורו נא למלא פרטים:

 

הכנסה כוללת: סך כל הכנסות הלווים נטו בחודש. כלל אבצע אומר כי ההחזר החודשי לא יעלה על 1/3 מההכנסה החודשית הכוללת של הלווים.

הערת אזהרה: מונח שמפטי אשר מדבר על רישום הזכויות החוזיות של הרוכש לעתיד על הנכס. או במילים אחרות, הערת אזהרה תפקידה להזהיר את כל מי שתכנן לרכוש את הדירה כי יש כבר מישהו שהתחיל בתהליך הרכישה ובעצם למנוע מצב של מכירת הדירה לשני רוכשים שונים. אם מוכר הנכס יבקש לבטל את הערת האזהרה לאחר רישומה בטאבו יהיה עליו להמציא אחד משני מסמכים: בקשה לביטול הערת אזהרה מטעם הרוכש על שמו נרשמה ההערה בטאבו או צו בית משפט. ניתן לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס באתר הטאבו על ידי שליפת העתק נסח טאבו דיגיטלי.

חברה משכנת: חברה קבלנית אשר מקבלת אישור לנהל מרשם של בעלי זכויות חוזיות בדירות ובנכסים עד להשלמת הרישום בטאבו של הדירות. הדבר שכיח בעיקר בבניינים חדשים אשר הקבלן לאחר השלמת הבנייה נדרש להשלים הליך של פרצלציה בטאבו. עד אשר יעשה כן, עליו לנהל את מרשם בעלי הזכויות כולל רישום משכנתאות והערות אזהרה. החברה המשכנת מתחייבת כי עם השלמת הליך רישום היחידות בטאבו יועתקו פרטי בעלי הזכויות ובכללן גם המשכנתאות והערות האזהרה לפנקס רישום המקרקעין הוא הטאבו. לבדיקת מצב רישום נכס באתר משרד הבינוי והשיכון, לחצ/י כאן.

כושר החזר:  מידת היכולת של הלווים לעמוד בהחזר המשכנתא לאורך זמן. כושר ההחזר מתבסס על המשכורת השוטפת של הלווים מול אומדן ההוצאות הצפוי של הלווים.

לוח סילוקין: תוכנית התשלומים המתוכננת לכל תקופת המשכנתא. לוח זה מציג את גובה ההחזר החודשי החזוי, על פי הנתונים הידועים ביום הפקת לוח הסילוקין ומפרט את גובה התשלום החודשי, החלק המשולם על חשבון הקרן, החלק המשולם ע"ח הריבית והיתרה החזויה לאחר התשלום בפועל.

לקבלת ייעוץ משכנתא פרטני עם הגורו נא למלא פרטים:

 

לוח סילוקין שפיצר: לוח שפיצר הינו סוג של לוח סילוקין אשר שימוש בו שכיח מאוד בענף המשכנתאות. בלוח סילוקין מסוג זה נהוג לדבר על החזר חודשי קבוע כאשר בתחילת חיי ההלוואה חלק ניכר מתוך ההחזר החודשי משמש לתשלום ריבית ורק חלק קטן לטובת החזר קרן ההלוואה. ככל שהזמן חולף, החלק שת תשלום הריבית הולך ופוחת ובמקביל הנתח של תשלום קרן ההלוואה הולך וגדל.

מבנה (ביטוח): מבנה הדירה לרבות: מרפסות, צנרת, מתקני ביוב ואינסטלציה, מתקני הסקה ודוודים, מערכות סולריות, מתקני טלפון וחשמל השייכים לדירה, שערים, גדרות ודרכים מרוצפות השייכים לדירה וכל החלקים הקבועים המחוברים למבנה הדירה דרך קבע (לדוגמא ארונות מטבח). אם הדירה הינה חלק מבית משותף, ה"מבנה" כולל גם את החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף.

מדד המחירים לצרכן: מדד המתפרסם מידי 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אשר מודדת את השינוי החודשי בעלות סל מוצרים שנקבע על ידה.

מק"מ (מלווה קצר מועד) - נייר ערך זה הינו אגרת חוב קצרת טווח (עד שנה אחת) שמנפיק בנק ישראל על מנת לשלוט בכמות הכסף במשק. ככל שהבנק מוכר יותר מק"מ הוא סופג מזומן מהמשק ומקטין את היצע הכסף. תופעה זו גורמת בד"כ לעליית הריבית קצרת המועד. ישנם בנקים אשר מציעים מסלולי משכנתא המבוססים על תשואת המק"מ.

מקרה ביטוח: אירוע הגורם לאבדן או נזק שנגרמו למבנה / תכולת הדירה בתקופת הביטוח כתוצאה מאחד או יותר מהסיכונים הבאים: אש, ברק, רעם, עשן (תופעה חד פעמית), התפוצצת, התלקחות, סערה, נפילת כלי טיס, נפילת חפצים מכלי טיס, רעד על-קולי הנגרם מכלי טיס, מגע או התנגשות של כלי רכב, פעולות זדון, גניבה, שוד, פריצה או ניסיון לבצעם, התקהלות אסורה והתפרעות, רעידת אדמה.

נסח טאבו: פלט ממוחשב המופק ממחשבי לשכת המקרקעין (טאבו) המכיל את פרטי נדל"ן כולל גוש, חלקה, תת חלקה (באם יש), פרי הבעלים ואחוז בעלותם בנכס, שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, תאריך רישום ועוד. בעת הגשת בקשה לאישור עקרוני ניתן להסתפק בעותק של נסח טאבו (הניתן להפקה דרך האינטרנט בעלות 10 ₪, לאתר הטאבו להוצאת נסח לחצ/י כאן) ובעת החתימה על טפסי המשכנתא יש להציג לבנק נסח טאבו מקורי הכולל את רישום הערת האזהרה לטובת הבנק או המשכנתא על פי העניין.

סילוק מוקדם: בעת לקיחת המשכנתא הלווה חותם על לוח סילוקין, סילוק מוקדם הוא מצב בו הלווים מבקשים לפרוע את מלוא יתרת ההלוואה. מצב זה יכול לקרות כאשר הלווים מקבלים סכום כסף גדול (כגון פיצויי פיטורין, ירושות, זכייה בלוטו וכדומה) ומסלקים את כל יתרת ההלוואה. במצב זה הלווים ישלמו לבנק מלבד יתרת הקרן המעודכנת גם פיצוי בגין אבדן רווחים שהבנק היה צפוי להרוויח בשנים שעוד נותרו למשכנתא טרם סילוקה.

בשונה מפרעון מוקדם אשר מתייחס לפרעון חלקי של המשכנתא, סילוק מוקדם מתייחס לפרעון מלא של המשכנתא. חשוב לזכור כי במצב של סילוק מוקדם יש לתת לבנק הודעה מוקדמת אחרת הבנק ידרוש עמלת אי-הודעה מוקדמת.

לקבלת ייעוץ משכנתא פרטני עם הגורו נא למלא פרטים:

 

עמלת פתיחת תיק: עמלה אותה גובה הבנק המעמיד את המשכנתא בעת פתיחת התיק (לא הגשת האישור אלא העמדת הכסף ללווים). בד"כ מדובר בעמלה הנקבעת כאחוז מתוך סכום ההלוואה אך לא פחות מהמינימום הקבוע בתעריפון הבנק.

ערבים:  אנשים אשר נוטלים על עצמם התחייבות בתנאים מסוימים להיכנס לנעליהם של הלווים במקרה בו הלווים לא יעמדו בתנאי החזר המשכנתא. כעקרון אדם שנותן ערבות לאדם אחר עלול לעמוד במצב בו  יידרש לפרוע את התחייבויות הלווה. מאז שחוקק בכנסת חוק שטרית הפנייה לערבים הפכה מסובכת הרבה יותר והבנקים נדרשים ראשית למצות את כל ההליכים (פנייה לבית משפט והוצאה לפועל) מול הלווה ורק במידה וכל הליכים העלו חרס, ניתן לדרוש מהערב להיכנס לנעלי הלווה.

ערך כינון: בביטוח דירה הכולל סעיף כינון, המבוטח מקבל בקרות מקרה ביטוח פיצוי לפי עלות הרכוש כחדש במקום משומש. כלומר במקרה כזה לא מפחיתים את שיעור הבלאי מתגמולי הביטוח. קבלת פיצוי על פי ערך כחדש ולא כמשומש מותנה בכך שהמבוטח מתקן או מחדש או רוכש רכוש חליפי חדש במקום הרכוש המשומש שניזוק.

קרן ההלוואה: סכום ההלוואה נטו ללא תוספות כגון ריביות או הצמדות.

ריבית פריים: הריבית אשר נקבעת על ידי הבנקים והיא נקבעת על בסיס ריבית בנק ישראל הנקבעת על ידי נגיד בנק ישראל. ריבית הפריים בישראל הינה ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. לדוגמא: אם ריבית בנק ישראל עומדת על 3% ריבית הפריים תהיה: 3%+1.5%=4.5%. בענף המשכנתאות נהוג כי הלקוח מקבל במסלול הפריים הצמדה לריבית הפריים בניכוי מרווח הנתון לשיקולי הבנק, משא ומתן מצד הלקוח ותנאי השוק.

רשם המקרקעין: היחידה במשרד המשפטים האחראית על רישום הזכויות במקרקעין במדינת ישראל. במאגר ניתן למצוא את פרטי הבעלים, הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים, משכנתאות ועוד. המאגר זמין לציבור לעיון וניתן להפיק פלטים מהמאגר באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים.

 

שווי הקרקע: השווי נטו של מרכיב הקרקע מתוך סך כל עלות הדירה. שווי הקרקע נקבע על פי קביעת השמאי ואיננו מכוסה במסגרת ביטוח הדירה. לדוגמא: מחיר דירה בשוק הינו 1.5 מיליון ₪ כאשר עלות המבנה הינה 650 אלף ₪, יתרת שווי הדירה מיוחס לקרקע, קרי 850 אלף ₪ מתוך שווי הדירה.

שמאות / שומת מקרקעין: הערכת שווי של הנכס הממושכן. הערכת השווי נעשית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. הבנקים למשכנתאות דורשים מכל לווה להציג הערכת שמאות לנכס הממושכן על מנת שהבנק יקבל אישור על שווי הנכס למול המחיר שמצוין בחוזה הרכישה של הנכס.

תכולה (ביטוח): כל דבר או חפץ הנמצאים בדירה והינם בבעלותם, בחזקתם או באחריותם של המבוטח או בני משפחתו למעט חריגים (כגון: כלי רכב, בעלי חיים ועוד).

לקבלת ייעוץ משכנתא פרטני עם הגורו נא למלא פרטים: